上海中式别墅成绝唱-上海庭院别墅设计-上海别墅庭院绿化

 2005年9月，嘉兴某电缆公司老总刘国亮以2300万元的总价买入一套位于浦东世纪公园的现代中式别墅九间堂。两年不到的时间，这个楼盘的售价已从原来的45000元/平方米涨到了现在的9万元/平方米，整整翻了一番。

　　对比自己原来住的虹桥某美式别墅小区，刘国亮认为，中式别墅在园林景观的精致程度和种花养鱼的居住氛围，是西式别墅远远比不上的。刘国亮打算在这里一直住下去，这套别墅已然成为他的珍藏。

　　目前，上海在售的中式别墅项目仅有5个，包括九间堂、恒联名人世家、绿洲江南园、生茂养园及康桥水乡。其中，除康桥水乡是“中式”概念的经济型别墅社区外，其他4个楼盘均是融合了精致园林景观和现代房型设计的千万元级高端别墅。由于其在物业和生态上的稀缺性，加上几乎为零的后续供应，上海中式别墅的投资价值和收藏价值将日益凸现。

　　一路走俏 多为自住

　　“恒联名人世家的销售成绩一直都很不错，在赵巷板块众多欧美风格的别墅中，该项目以市面上不多见的现代中式风格吸引了不少客户。” 恒联名人世家的代理商新聚仁机构项目三部营销总监时洁敏表示。

　　从2004年10月开盘以来，以现代中式风格为主、同时夹杂西方建筑元素的恒联名人世家就一直受到市场追捧。截至今年7月中旬，陆续推出的一二期共132套房源均已售罄，而单价也从开盘之初的17000元/平方米上涨至目前的30000~32000元/平方米，涨幅高达88%。

　　不仅如此，如果把眼光放大到整个上海别墅市场，就能轻易发现，恒联名人世家的热销并非特例，上海目前在售为数不多的几个中式别墅全都有着不俗的表现。

　　比如位于浦东世纪公园板块的九间堂，该案于2004年12月推出49套独栋别墅以来，售价从开盘的41000元/平方米一路飙升至现在的8万~9万元/平方米，当属上海最为昂贵的中式别墅项目。单价如此惊人，九间堂却还一直保持了每月销售一两套的稳定成绩。

　　由于产品大多为高端，加上受众较小，客户购买中式别墅的目的多为自住，极少为了收取租金而投资。这与西式别墅投资比例高、出租转售率高的情况形成了鲜明的反差。“别墅租赁市场中高端客户多为欧美人士，但由于偏爱开放的空间格局，他们较难接受定居在相对封闭的中式建筑和幽僻的园林环境之中。” 绿洲江南园销售部经理涂海静分析。比如绿洲江南园的业主在购房时基本都是用来自住，几乎没有人把房子挂出去出租或者出售。

　　这种多为自住的情况，也出现在上海其他中式别墅项目中。据中原地产浦东别墅组置业顾问郭超介绍，目前九间堂在中介挂牌出售的套数为零，而出租的也只有1套，

　　“海外客户喜欢扎堆住，也许对中式别墅不乏欣赏，但是很少有外籍家庭单独去租住中式别墅小区。”郭超表示，他和同事曾多次向外籍客人推荐过九间堂，但都没有成功。

　　恒联名人世家的情况也是如此。21世纪不动产高泾店经理许毅介绍，在租赁市场原本就不够活跃的赵巷板块，作为中式别墅的恒联名人世家则更难吸引到外籍租客。

　　尽管在租赁市场上中式别墅不及西式别墅受欢迎，但在价格涨幅方面，中式别墅还是能够与西式别墅相匹敌。

　　“与西式别墅一样，中式别墅的升值空间及速度都与具体楼盘所处的地段、所占的资源以及自身的品质有关。”负责九间堂总体设计规划的原上海证大房产副总裁居培成指出，由于中式别墅的先天特性决定了其在租金回报方面无法有很理想的表现，所以客户在选购中式别墅时更要慎重考虑和反复比较上述几方面要素。

　　自成一派 定位高端

　　目前国内市场上中式别墅主要有两种风格：一为注重园林景观营造的苏州园林宅院式，一为以围合式院落为特色的北京四合院式。而上海中式别墅则基本上采用了园林式建筑风格。

　　“尽管都是园林式别墅，上海中式别墅与传统的苏州园林别墅还是有所差异。”时洁敏表示，上海中式别墅不去刻意模造纯古的园林别墅，而是追求实用性。比如说，苏州园林别墅做花格窗，这能令房子感觉上更为复古，但是，这种窗户并不实用，会影响采光。在上海，中式别墅开发商一般不采用花格窗，而是采用现代流行的门窗结构，以求做到南北通透、光线充足。

　　“苏州园林别墅整体风格比较统一，但容易让人产生压抑之感，不太适合现代人追求的方式。而上海中式别墅则融入了一些现代元素，如在外观上保留传统元素，在房型设计上却是现代西式。”生茂养园开发商上海航汇房地产开发有限公司策划部经理王亚君补充道。

　　从目前来看，除位于朱家角的康桥水乡是容积率高达0.7的经济型别墅区外，上海在售的中式别墅项目单套售价基本都在1000万元以上，走的是高端路线。

　　“由于中式别墅自身建筑形态的关系，再加上其在建筑材料、景观营造等方面的要求很高，因此开发成本高昂，这是中式别墅通常做成高端产品的主要原因之一。”王亚君表示，中式别墅的围合形状与园林景观增加了造价，而所需要的材料如木料、砖墙都需要定制；此外，寻找并制作门楼、花窗、带弧度的屋脊等符号性的东西更是耗时耗财。

　　不仅如此，中式别墅受众小也是导致其定位高端的原因之一。“相对西式别墅而言，市场上真正会购买中式别墅的客户只是少数。只有那些财富积累到一定程度且希望体现自己不同品位的富豪，才有可能选择购买中式别墅来表达自己的趣味。”居培成表示。

　　供应稀缺 绝唱珍品

　　“中式别墅通常要打造大面积园林景观，其容积率通常会在0.2左右，而开发这类产品至少需要400~600亩的地块，现在已经很难拿到这种地块。”王亚君指出。

　　“此外，中式别墅的环境风格形成并不是一蹴而就的，而是需要经过几年的时间才能形成。周期过长也是开发商不愿意多开发这类产品的原因。”王亚君补充。

　　时洁敏认为，开发中式别墅有一定难度。一方面，中式别墅没有参照物可寻，作为开发这类产品的人往往是有风险的，而第二个开发商去开发这类产品又可能有仿照之嫌。另一方面，别墅作为一个舶来品，将中国传统的建筑理念融入西方的建筑美学中，必然存在着创新的问题，同时也必然会冒“不伦不类”的风险。大多开发商不敢也不愿去冒这个风险。

　　目前，上海在售的中式别墅项目仅有2004年开盘至今在售的5个。由于土地禁批，短期内不会有新的中式别墅项目出现。因此除经济型别墅社区康桥水乡外，上海中式别墅总的在售房源仅有包括九间堂10套、绿洲江南园10套、恒联名人世家15套及生茂养园30余套共80余套。后续供应则只有生茂养园有200亩的土地储备，预计还会开发50套左右别墅。

　　“由于中式别墅供应量少，从投资角度而言，中式别墅在物业和生态方面的稀缺性，使之有一定的投资价值。尤其是一些地段优越、品质突出的中式别墅，从长期看，将具有很大升值空间。现在市场上中式别墅二手房数量非常少，很多购房人都是将之作为珍品来收藏。”中原地产别墅分析师汤栋表示。

　　此外，居培成指出，西式别墅往往从交房之日起就开始变旧、建筑本身就开始贬值。而只要养护得当，随着植被、水系等因为时间推移而日益成熟并凸现特色，中式别墅就往往房龄越长越值钱。

　　目前，上海的中式别墅供应已经步入尾声，苏州的纯中式别墅供应却如火如荼。2006年，拙政东园、苏州庭园、天伦随园、东山景园、西山恬园等中式别墅项目接连不断地亮相于苏州别墅市场。2007年，这股风潮愈演愈烈。仅上半年，就有水墨江南、姑苏?桃花源、福园、水岸清华、中信太湖城、建邦?唯园等中式别墅集中开盘，市场反应热烈。

　　对比热火朝天的苏州中式别墅市场，上海屈指可数且供应接近尾声的中式别墅，其投资收藏价值更是不言而喻。

　　产品解读

　　仅剩10套的绿洲江南园

　　2007年4月，某投资管理公司总裁吴仕辉如愿在绿洲江南园找到了自己心仪的居所。现在，料理前院的花草、摆弄后院的假山，成了他空余时间最重要的事。

　　“绿洲江南园所处的特殊地理位置与所占的资源是我们选择做中式园林别墅的首要原因。”绿洲江南园企划部经理朱斌表示，由于该项目毗邻大淀湖，并与朱家角古镇隔湖相望，为了达到产品与周边环境整体氛围相融的效果，他们几经考虑，最终将产品设计成江南水乡园林别墅。

　　“比较长三角其他城市的中式别墅项目，上海的中式别墅特别注重产品的独特性和创造性。”居培成指出，设计师多在中式空间变化与现代空间功能的融合上做文章。

　　绿洲江南园也不例外。在外观上，对于中式建筑的“乌瓦白墙”，该楼盘选择保留了黑色的单坡顶，以营造水乡居住氛围。同时，设计师又采用了进口花岗岩代替白灰来装饰外墙，以提升现代感。在房型上，该项目将传统封闭式庭院改为开放式中庭，并创造性地设计出敞开式地下庭院，同时利用中式长廊引景入内。在做到室内外环境沟通的同时，还确保了主人的私密性。在细节上，设计师放弃传统的圆窗、菱形窗，改而使用大面积玻璃，以达到光线充足、南北通透的效果；同时也不忘继承传统建筑对房间功能的细分，明确划分出茶室、棋室、琴房的空间等等。

　　“整个社区的园林景观和每户人家的私家庭院是最能体现中式别墅不同寻常的品位和情趣之处，开发商在这方面的投入通常是的。”时洁敏指出。

　　在绿洲江南园，设计师利用山、溪、石、泉、桥、湖多种元素打造出一个完整立体的园林景观。值得一提的是，该项目特地从杭州运来10000吨原石用以造景，以求达到返璞归真的“小西湖”效果。此外，园内还拥有285种花草树木，其中不乏价值不菲的名贵品种。

　　不仅如此，设计师还依据每户不同的地形及位置特点，利用天然水系、花草树木等自然元素来构筑精致的园林小品，营造出竹林小径、青砖石板，以求达到移步换景、曲径通幽的效果。据悉，该项目中最贵的私家庭院造价高达百万元。

　　中原地产别墅分析师汤栋认为，由于上海中式别墅在保留传统元素的基础上，融合了现代建筑的优点，在彰显情趣的同时，又满足了现代人的生活功能需求，因此上海中式别墅虽然稀少，但还是能与西式别墅形成有力的差异化竞争。

　　“物以稀为贵。上海中式别墅本来就少，加上我这套房子地段好，虽然现在价值比我前年的买入价已经翻了一番，但我还是继续看好它的升值空间。没准过些年就跟新华路老洋房一样，成收藏品了。”九间堂业主刘国亮对记者如是说。

　　居培成指出，目前上海中式别墅在建筑本身与园林生态方面的稀缺性加上几乎为零的后续供应使得其存在成为收藏品的可能。而随着园内生态环境的日益成熟并显现出类似苏州园林中纯古的风貌，届时中式别墅的收藏价值更将不言而喻。

　　“真正值得收藏的中式别墅必须同时具备三方面要素。”居培成补充，首先要有稀缺的地段或者占有稀缺的自然资源，如真山真水；其次，产品在嫁接传统与现代要素方面必须独具特色、彰显品位；此外，物业管理也相当重要，不仅要具备相当品质的服务，更重要的是对社区整体中式风格的维护与保持，如定期护理园内植被，整治水系等。

　　如果想要营造更为完美纯正的中式居住氛围，业主在别墅后期维护方面所要注意的事项要比西式别墅繁琐复杂得多。而维护的重点基本围绕着作为生活空间的重要组成部分和最能凸显传统情调的结构——中式庭院展开。

　　居培成表示，上海中式别墅开发商基本都会为业主做好部分庭院的装饰工作，但业主自己的后期工作不可忽视。尽管要付出不菲的精力和金钱，但精致有品位的庭院能为整套别墅增值不少。

　　首先，在植被选择方面，不是越昂贵越稀有的物种就越好，而是应该根据四季轮回来选择搭配不同的花草树木，以确保庭院四季常青。

　　其次，在植物景观塑造方面，应避免单一，要将观叶、观花、观果、观形糅合起来。

　　最后，在景观的空间处理上，要做到不仅只考虑人在庭院中的观感，而且兼顾人在室内透过门窗来观赏的效果，做到引景入室。

　　当然，园林布置是一门大学问，居培成建议业主可以请专业的园林设计公司来设计施工，不过后期的养护主要还是靠业主自己。

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